Não é nada fácil estimar o valor de uma terra. Deve-se analisar os fatores que variam de acordo com a localização e o solo da propriedade local, além do preço das mercadorias e do nível nacional para o internacional.

Infelizmente não há uma metodologia padronizada de pesquisa nacional para se estabelecer o valor de uma terra e acompanhar uma oscilação de preços ao decorrer dos anos. Cada secretaria estadual adota sua própria metodologia para identificar as alterações dos valores. Por exemplo, no estado de Minas Gerais, a publicação é baseada na especificação da terra, enquanto nos jornais anteriores do Paraná é baseada no tipo de solo.

Contudo, o estudo promovido pela Informa Economics FNP, que adotou uma metodologia padrão para identificar a oscilação dos preços no país, registrou aumento de 55% no valor da terra nos últimos 5 anos em decorrência na alta de projetos irrigados e commodities. Essa valorização se deu principalmente em cidades dos estados do Rio Grande do Sul, Santa Catarina, Paraná e São Paulo.

Esse aumento no valor da terra está atrelada a diversos fatores que pode contribuir de forma positiva ou negativa dependendo do contexto e momento em que é analisado. Por isso, separamos as principais variáveis que impactam no valor da terra.

Variáveis ​​que influenciam no valor da terra

A instabilidade política e econômica são os principais fatores que afetam no preço da propriedade rural, uma vez que neste ano houve a mudança presidencial com novas propostas e diretrizes, sendo esperado que o valor diminua. Essas incertezas em relação a economia que será adotada, faz com que o produtor tenha receio de expandir sua produção. Essa insegurança torna o preço da terra sem estabilidade.

Porém, segundo o estudo promovido pela Informa Economics FNP, esta previsão não se concretizou, ao contrário, houve aumento no valor da terra em decorrência da alta de projetos irrigados e commodities aquecendo a economia de alguns estados do Brasil.

No caso do interior de São Paulo, há inúmeras usinas, as quais optam por arrendar terras para produção de cana de açúcar ao invés de adquirir os próprios lotes e realizar o plantio. Neste cenário da economia local bem aquecida houve o estímulo para valorização da terra sendo o valor por hectare (ha) estimado em R$ 29.778 nos imóveis rurais de São José do Rio Preto/SP.

Ainda no interior do Brasil, as cidades de Campinas (R$ 30.900/ha), Piracicaba (R$ 30.750/ha) e Londrina (R$ 27.333/ha), por exemplo, apresentam terras com alta fertilidade do solo sendo conhecida como região de "terra roxa" devido ao aspecto mais avermelhado. Outro fator que contribuiu para o aumento do preço da terra dessas regiões é a expansão urbana que se aproxima cada vez mais das propriedades rurais, sendo que alguma delas se tornam lotes urbanos posteriormente. Nessas cidades também foi identificado universidades, pólos de desenvolvimento tecnológico e empresas do setor agrícola especializadas em desenvolvimento de sementes, defensivos agrícolas, maquinários, entre outras finalidades.

Há ainda a localização do ponto de vista logístico, pois é possível identificar a distância dos principais canais para escoamento das commodities, podendo baratear os custos de logística. Por isso, terras próximas às principais capitais do estado apresentam valores mais elevados por se estarem perto do mercado consumidor através dos portos e aeroportos. 

Além do aspecto logístico da propriedade, há a questão das condições topográficas. Superfícies com relevo acidentado costumam apresentar menor percentual de áreas agricultáveis e dificulta a mecanização no campo, gerando assim maior custo operacional.

Propriedades que já apresentam uma infraestrutura como casa, galpão, plantio em andamento ou algum outro negócio em desenvolvimento é agregado maior valor a terra.

Considerando todas as variáveis apontadas, quando se pretende adquirir uma terra para iniciar qualquer tipo de negócio rural, agropecuário ou em silvicultura, é indispensável que ocorra a análise da documentação fiscal e jurídica da propriedade. Entenda agora o que analisar antes de comprar seu lote de terra e iniciar seu negócio.

O que fazer antes de comprar um terra?

Para evitar comprar “gato por lebre” é preciso estar atento aos detalhes dos anúncios sobre oferta de imóveis rurais. 

Antes de adquirir o imóvel é preciso estar claro qual o percentual de Área Agricultável, Reserva Legal (RL) e Área de Preservação Permanente (APP) está sendo oferecida. As áreas de APP e RL são restritas para a preservação ambiental. Portanto, quanto maior o índice de Reserva Legal e Área de Preservação Permanente, menor será a disponibilização de área para plantio comercial de determinada cultura.

Também é necessário entender para qual fim a terra era utilizada anteriormente e por quanto tempo, isso facilita o entendimento sobre a fertilidade e possíveis correções necessárias no solo. Essas informações auxiliam na interpretação sobre a qualidade física e química da terra, as quais servirão de base para identificar os custos de um projeto de plantio.

O ponto mais importante antes de firmar uma compra é analisar os documentos da propriedade, a fim de verificar a sua regularidade e assim obter segurança jurídica. Os principais documentos são:

  • Matrícula: esse documento é como um CPF, ele comprova a existência da terra e que não há nenhum embargo judicial sinalizando que essa propriedade pode ser comercializada, sendo possível identificar o dono ou ainda possibilidade de compor algum inventário.
  • Certidão negativa de imposto sobre a propriedade territorial rural (ITR): é um documento emitido quando não há nenhum imposto atrelado a propriedade em questão.
  • Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF) e o Cadastro de Ambiental Rural (CAR): contém os dados geográficos da área e se há o georreferenciamento, o qual garante que aquela área pertence a propriedade sendo alterada apenas na aquisição de uma nova matrícula (ou área).

Esses são alguns documentos básicos que deverão ser analisados antes mesmo de comprar a terra. Algumas empresas ofertam terras já desenvolvidas para plantio de determinada cultura trazendo mais comodidade para o comprador.

Fazendas à venda para cultivo de Mogno Africano em Minas Gerais

Os solos férteis, ausência de geadas e de afloramentos rochosos, o estado de Minas Gerais apresenta clima favorável e ideal para a produção de florestas de Mogno Africano. Esta região já é famosa pelo alto desempenho de florestas de eucalipto que se desenvolvem rapidamente e possuem de corte mais curto.

O custo médio da terra na região de Pompéu/MG é de R$ 12.000 o hectare (ha). Através de estudo técnico e agronômico, as propriedades dessa cidade apresentaram fácil acesso logístico por estarem próximos a portos de escoamento e alto potencial de fertilidade química, biológica e física. A quantidade de insumos corretivos como pó de ardósia e cálcio, variam de fazenda para fazenda.

Diante desse cenário, o plantio de florestas de Mogno Africano tem se tornado cada vez mais popular nesta região por apresentar alta lucratividade em comparação a aplicações financeiras (poupança, tesouro IPCA e fundo DI) e outros investimentos do segmento da agricultura como a soja, eucalipto, cana e gado de corte.

Após inúmeros estudos sobre a viabilidade de florestas de mogno africano na região, foram analisados não só os aspectos para desenvolvimento dessa espécie como também a questão jurídica e legal, sendo realizado o trabalho due diligence: um “pente fino” nas documentações da terra e análise de solo da propriedade antes de sua aquisição.

Dessa forma, as propriedades selecionadas apresentam maior aptidão para o desenvolvimento de mogno africano e são comercializadas a partir de 3 hectares sob o CRECI n. F30922 de Nylmara Baierski. Para entender mais este case de fazendas de mogno africano em Minas Gerais, baixe o material gratuito e tenha acesso a todos os detalhes:

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O trecho padrão original de Lorem Ipsum, usado desde o século XVI, está reproduzido abaixo para os interessados. Seções 1.10.32 e 1.10.33 de "de Finibus Bonorum et Malorum" de Cicero também foram reproduzidas abaixo em sua forma exata original, acompanhada das versões para o inglês da tradução feita por H. Rackham em 1914.

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